Tranh chấp đất đai: cái gốc không phải là vấn đề sở hữu

www.chuyenvientuvan.com.vn đã đọc bài này và thấy việc của tác giả rất khoa học và hợp lý về việc tranh chấp đất đai. Nhưng việc này rất minh bạch, liệu có thể thực hiện được không? Chúng ta hãy cũng đọc tham khảo nhé.

(TBKTSG) - LTS: Hiện nay, các vụ khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai không chỉ nhiều mà còn diễn biến phức tạp, gây ra những căng thẳng xã hội. Các cuộc thảo luận đang diễn ra xung quanh vấn đề đâu là nguyên nhân chính của tình trạng này. TBKTSG nhận được bài viết của chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du về vấn đề này. Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả, xin giới thiệu để bạn đọc tham khảo.

Khiếu kiện liên quan đến đất đai là một vấn đề đau đầu ở Việt Nam trong nhiều năm qua và một số ý kiến cho rằng nguyên nhân chính là do vấn đề sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tuy nhiên, là người nghiên cứu về khu vực công và đô thị hóa mà trong đó chuyển đổi đất đai là một vấn đề quan trọng, tôi cho rằng cái gốc của vấn đề không phải là chế độ sở hữu mà do khó có thể xác định được mức đền bù thỏa đáng, sự không minh bạch và tham nhũng, cũng như thiếu vắng sự tham gia thực chất của người dân.

Tranh chấp đất đai luôn rất khốc liệt cho dù là công hữu hay tư hữu

Tranh chấp đất đai luôn là vấn đề đau đầu của các quốc gia trong quá trình phát triển. Ở các nơi mà tôi đã tìm hiểu như Mỹ, Hàn Quốc, Đài Loan, khu vực châu Mỹ Latinh, Indonesia, Philippines, Trung Quốc, Ai Cập, Ấn Độ… chính quyền đều đã mang xe ủi đi cưỡng chế giải tỏa đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế của mình.

Về sự khủng khiếp và bất công liên quan đến giải tỏa, thu hồi đất đai trong quá trình phát triển (nhất là từ nửa thế kỷ 20 trở về trước) ở Mỹ có thể tìm đọc ở rất nhiều tài liệu, chẳng hạn như các nghiên cứu của Alan Alutshuler về giai đoạn các siêu dự án ở Mỹ hay của Susan Feinstein về quá trình tái phát triển cũng như nhiều tài liệu khác.

Khiếu kiện liên quan đến đất đai luôn chiếm phần lớn nhất trong các vụ khiếu kiện ở hầu hết các quốc gia trong giai đoạn phát triển và đô thị hóa. Ví dụ, hai phần ba trong số 7,5 triệu vụ án dân sự ở Ấn Độ liên quan đến đất đai và tài sản; ở Việt Nam 70% khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Do vậy, Việt Nam không phải là ngoại lệ.

Thêm vào đó, dù thuộc hình thức sở hữu nào thì Nhà nước luôn có quyền thu hồi đất bắt buộc trong những trường hợp cần thiết hay vì mục đích công cộng. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp khó có thể phân định công - tư, nên việc lạm dụng trong thu hồi đất dẫn đến tranh chấp là rất phổ biến.

Nói chung, đất đai, địa tô và những vấn đề liên quan luôn rất phức tạp và có rất nhiều người như Marx, Webber, Harvey, de Soto... đã đưa ra những phân tích mang tính nền tảng nhưng luôn gây tranh cãi. Ví dụ, nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai vào đầu thập niên 2000 của de Soto đã được đánh giá rất cao, nhưng nó lại không thể giải thích tại sao những nơi không theo chế độ tư hữu về đất đai như Đài Loan, Trung Quốc hay Việt Nam lại có thể có những giai đoạn tăng trưởng kinh tế rất cao, trong khi khoảng cách chênh lệch giàu nghèo không bị doãng ra quá mức như nhiều quốc gia khác. Nói cách khác, cái gốc của vấn đề không hẳn là những quy định về sở hữu trong luật.

Khó xác định mức đền bù thỏa đáng

Rất nhiều nước có yêu cầu những người bị thu hồi đất phải được đền bù thỏa đáng (đúng những lợi ích mà họ bị mất đi hay đơn giản là theo giá thị trường). Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó xác định được như thế nào là đền bù thỏa đáng, nhất là từ quan điểm của người bị thu hồi đất.

Giả sử ông Hai Lúa và Ba Ngâu (tên nhân vật trong phim Vùng gió xoáy) có hai mảnh đất nông nghiệp kề nhau, nhưng đất của ông Hai nằm trong dự án phát triển đô thị, trong khi đất của ông Ba thì không.
Nếu cứ làm nông nghiệp thì giá trị của đất chỉ là 100.000 đồng/mét vuông, nhưng nếu chuyển đổi sang đất đô thị thì giá trị của nó sẽ là 1 triệu đồng. Do vậy, giá đền bù thỏa đáng cho ông Hai là 1 triệu đồng, nhưng ông Ba lại bán được 3 triệu đồng.

Ông Hai cho rằng mình phải được 3 triệu như ông Ba nên thấy bất công. Tuy nhiên, 1 triệu chính là giá đền bù thỏa đáng vì đất thương phẩm chỉ bằng 50% diện tích đất thu hồi (sau khi trừ hạ tầng và các tiện ích công cộng) và chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng (bao gồm lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư) là một triệu đồng.
3 triệu đồng của ông Ba bán được = 1 triệu x 2 mét vuông đất + 1 triệu cơ sở hạ tầng. Đơn giản, ông Ba là người may mắn trong tình huống này mà thôi.

Khi người dân thấy bóng dáng của xung đột lợi ích hoặc lợi ích nhóm

Khi mức đền bù thỏa đáng đã khó có thể xác định thì bốn vấn đề dưới đây (hai khách quan và hai chủ quan) thường làm cho tình hình trở nên phức tạp hơn rất nhiều.

Thứ nhất, các chủ đầu tư khi làm dự án thường không chắc là giá có thể bán được là bao nhiêu nên họ chọn mức an toàn. Ví dụ, nếu họ ước tính khoảng khả năng xảy ra từ 3-5 triệu/mét vuông thì giá để tính toán mức đền bù sẽ là 3 triệu. Khi thực tế xảy ra giá 5 triệu đồng thì người dân sẽ cảm thấy mức được đền bù cho họ càng không thỏa đáng và doanh nghiệp và chính quyền bị cho là thế này thế kia.

Thứ hai, nếu ông Ba là cán bộ của chính quyền (trong phim ông ấy là chủ nhiệm hợp tác) thì cho dù việc ra quyết định hoàn toàn vô tư thì vẫn khó mà thuyết phục ông Hai, nhất là trong bối cảnh niềm tin đối với chính quyền của người dân có vấn đề.

Thứ ba, những người có thẩm quyền cố tình “lái quy hoạch” hoặc biết trước thông tin để đi mua những mảnh đất gần dự án với giá 100.000 đồng/mét; hoặc chủ đầu tư là những người có quan hệ với họ.

Thứ tư, chủ đầu tư cấu kết với những người có quyền ép đền bù cho người dân với giá trị bằng đất nông nghiệp hay 100.000 đồng.

Cần có sự tham gia thực chất của người dân

Do không được tham gia vào quá trình quyết định một cách thực chất nên người dân thường không biết thực hư quá trình xảy ra như thế nào, nhất là trong bối cảnh tham nhũng và lợi ích nhóm xuất hiện ở nhiều nơi. Do vậy, sự tham gia thực chất của người dân là chìa khóa để giải quyết vấn đề.

Thứ nhất, khi tham gia vào quá trình thì người dân sẽ biết rõ cấu trúc giá như thế nào do vậy khả năng họ chấp nhận mức đền bù 1 triệu đồng nêu trên là rất cao. Khi đó, vấn đề khó xác định mức đền bù thỏa đáng sẽ được giải quyết.

Thêm vào đó, nếu có cơ chế chia sẻ lợi ích cũng như rủi ro từ dự án qua mô hình công ty cổ phần hoặc điều chỉnh đất (land readjustment - người dân sẽ được một tỷ phần nhất định của đất thành phẩm) thì sẽ giải quyết được vấn đề thứ nhất nêu trên.

Thứ hai, khi được tham gia thực chất vào quá trình lựa chọn cán bộ thì họ sẽ có niềm tin vào người mình chọn nói riêng, chính quyền nói chung. Khi đó vấn đề thứ hai sẽ được giải quyết.

Thứ ba, với sự giám sát thực chất của người dân thì khả năng “làm bậy” của cán bộ công chức sẽ giảm đi rất nhiều. Như vậy sẽ khống chế được vấn đề thứ ba và thứ tư nêu trên.

Tóm lại, những vấn đề được phân tích ở trên mà chúng thường gây ra tranh chấp đất đai và phản kháng của người dân không liên quan đến chế độ sở hữu mà do bản chất khó xác định mức đền bù thỏa đáng, các vấn đề liên quan đến cách thức triển khai và sự tham gia của người dân. Thêm vào đó, có người có thể lập luận rằng sở hữu toàn dân thì dễ bị lạm dụng. Tuy nhiên, với quyền được thu hồi bắt buộc ở những nơi có chế độ sở hữu tư nhân thì việc lạm dụng cũng rất phổ biến và chẳng khác gì Việt Nam hiện nay. Do vậy, cái gốc của tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay cũng giống như nhiều nơi trên thế giới không nằm ở vấn đề sở hữu.

Huỳnh Thế Du

Nguồn: Saigontimes

Bán đất phú quốc giá từ 379 triệu/nền xem chi tiết: Tại đây

Căn hộ trung tâm quận 2 giá từ 2,7 tỷ/căn 2 phòng ngủ: Tại đây

Căn hộ quận 8 giá từ 1,8 tỷ/căn:  Tại đây