Hiểu về quy hoạch đất Phú Quốc

Phú Quốc đang phát triển với tốc độ nhanh và mạnh hơn bao giờ hết tại thời điểm hiện tại. Đặc biệt là thị trường bất động sản, đất đai đang nổi sóng với rất nhiều các nhà đầu tư, các dự án quy mô lớn đến với Đảo Ngọc.

Sơ qua một chút về tốc độ phát triển của Phú Quốc, thì cụ thể bài viết này chúng tôi muốn cung cấp tới độc giả, các nhà đầu tư thông tin về vấn đề "quy hoạch đất, các loại quy hoạch đất Phú Quốc và chuyển đổi mục đích sử dụng đất" cần phải biết khi tham gia hoạt động đầu tư - mua bán bất động sản ở nơi đây.

MỤC LỤC

1 - Quy hoạch đất đai Phú Quốc 2030

2 - Các loại quy hoạch đất Phú Quốc cần biết

2.1 - Đất ở tại đô thị (odt)

2.2 - Đất ở tại nông thôn (ont)

2.3 - Đất thương mại dịch vụ (tmd)

2.4 - Đất nông nghiệp

3 - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1 - Quy hoạch đất đai Phú Quốc 2030

Đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11/5/2010 (sau đây gọi tắt là Quy hoạch 633) trên cơ sở rà soát, đánh giá tình hình phát triển đảo theo Quy hoạch phát triển tổng thể đảo Phú Quốc đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 178/2004/QĐ-TTg năm 2004. Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1197/QĐ-TTg năm 2005 và các quy hoạch chuyên ngành khác về giao thông, du lịch cũng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Hơn 5 năm trải qua, căn cứ nội dung Quy hoạch 633, UBND tỉnh Kiên Giang đã chỉ đạo tổ chức lập và phê duyệt theo thẩm quyền các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (cho các đô thị, khu đô thị mới, khu dân cư, cụm công nghiệp, các khu du lịch, vui chơi giải trí...) và quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật, làm cơ sở thu hút đầu tư và triển khai các dự án đầu tư xây dựng trên đảo.

Trên cơ sở Quy hoạch 633, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 868/QĐ-TTg ngày 17/6/2015 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến năm 2030.

Theo đó, quy mô sử dụng đất đai toàn đảo đến năm 2030 được điều chỉnh theo hướng:

• Đất du lịch khoảng 4.003 ha
• Đất khu phức hợp du lịch, dịch vụ dân cư khoảng 3.325 ha
• Đất lâm nghiệp khoảng 37.430 ha (trong đó có đất rừng phòng hộ khoảng 6.666 ha)
• Đất nông nghiệp khoảng 3.953 ha (trong đó có đất sản xuất nông nghiệp khoảng 2.719 ha, đất ở nông thôn làng nghề khoảng 1.234 ha)

Quy hoạch đất Phú Quốc theo quyết định 633 và quyết định 868

Khu đô thị Dương Đông được phát triển theo hướng là trung tâm của thành phố du lịch đảo Phú Quốc, có hệ thống quảng trường và cụm tượng đài Bác Hồ tại khu vực sân bay cũ. Cảng tổng hợp được xây dựng tại vịnh Đất Đỏ, trong đó có chức năng hậu cần dịch vụ dầu khí, kho ngoại quan xăng dầu và hàng hóa khác.

Cảng Dương Đông được xây dựng thành cảng hành khách quốc tế Phú Quốc. Vị trí khu du lịch, dịch vụ và vui chơi giải trí tổng hợp có casino sẽ điều chỉnh, chuyển từ khu đất bãi Đá Chồng, xã Bãi Thơm sang khu du lịch sinh thái Bãi Dài, xã Gành Dầu.

Đồ án đồng thời bổ sung quy hoạch tuyến cáp treo từ thị trấn An Thới ra đảo Hòn Thơm, xã Hòn Thơm, bổ sung khu đất có chức năng dịch vụ du lịch giải trí phức tạp và sân golf quy mô diện tích 2.090 ha tại khu vực Đồng Cây Sao và Bắc sông Cửu Cạn, xã Cửa Cạn, huyện Phú Quốc trên cơ sở chuyển đổi chức năng 1.718 ha diện tích đất nông nghiệp và 372 ha đất rừng phòng hộ, bổ sung khu đất có chức năng du lịch nghỉ dưỡng, giải trí thể thao quy mô 142 ha tại phía Bắc rạch Vũng Bầu trên cơ sở chuyển đổi chức năng 142 ha từ đất nông nghiệp, điều chỉnh chức năng sân golf, quy mô 102 ha tại khu đất du lịch sinh thái Cửa Cạn thành đất du lịch sinh thái.

2 - Các loại quy hoạch đất Phú Quốc cần biết

Quy hoạch đất tại Phú Quốc có trên 25 loại với từng mục đích sử dụng khác nhau. Bạn nên tìm hiểu về từng loại đất từ khái niệm, đặc điểm và mục đích sử dụng, trong bài viết này Dân Đầu Tư đề cập tới 4 loại đất phổ biển mà có thể nhà đầu tư, người mua - người bán đất quan tâm đến.

2.1 - Đất ở tại đô thị (odt)

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(Theo Điều 144 Luật đất đai)

Hiểu đơn giản hơn đất ở tại đô thị là đất cho phép xây dựng nhà ở, tập trung khu dân cư đông đúc, với mật độ dân số cao.

Nếu bạn đang có nhu cầu mua đất ở tại đô thị (odt) tại Phú Quốc thì sẽ cần vốn tài chính tốt, vì đất ở đô thị có giá trị thực cao (phạm vi sử dụng đất rất đa dạng, quy hoạch cơ sở hạ tầng khu vực tốt,...) nên giá đất sẽ cao hơn các loại đất khác. Với mảnh đất có quy hoạch đất ở đô thị (odt) thì bạn được phép chuyển đổi mục đích sang đất ở bằng cách đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước theo quy định và bảng giá tiền thuế sử dụng đất tùy từng khu để chuyển đổi.

Lưu ý: Hiện tại ở Phú Quốc đang tạm dừng mọi hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng chỉ là tạm dừng chứ không thể cấm vĩnh viễn, khi chính quyền gỡ bỏ quyết định tạm dừng thì có thể xin chuyển đổi lên dễ dàng.

2.2 - Đất ở tại nông thôn (ont)

Đất ở tại nông thôn bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình phục vụ đời sống như vườn ao, trên cùng một thửa đất thuộc vụ vực nông thôn.

Chúng ta có thể hiểu: đất ở nông thôn chỉ mục đích sử dụng đất dùng làm đất ở, vị trí đất tại khu vực nông thôn nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở nông thôn.

“Đất ở tại nông thôn (ont) và đất ở tại đô thị (odt) chỉ khác nhau ở khu vực đất”

Cũng giống như đất ở tại đô thị, các mảnh đất thuộc quy hoạch đất ở nông thôn (ont) thì bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ở, xây dựng nhà cửa, mở cửa hàng, nhà ăn, quán cafe,... Đây cũng là một trong những loại đất được đánh giá đầu tư an toàn, chiến lược dài hạn với mức rủi ro rất thấp.

2.3 - Đất thương mại, dịch vụ (tmd)

Đất thương mại, dịch vụ (tmd) bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại.

Theo đúng quy định sử dụng đất - thủ tục hành chính và pháp lý, đất thương mại, dịch vụ được sử dụng vào mục đích kinh doanh chứ không phải là mục đích để ở. Tuy nhiên, trên thực tế thì nhiều nơi vẫn kết hợp vừa ở, vừa làm nơi kinh doanh…

Cụ thể tại Phú Quốc đang có nhiều khu vực thuộc quy hoạch đất thương mại, dịch vụ nhưng vẫn xây dựng với mục đích đất ở. Điều này sẽ khiến bạn gặp rắc rối và kịch bản tệ nhất đó là bị thu hồi đất (tốt nhất chúng ta nên sử dụng và tuân thủ đúng pháp lý).

Dù không được đánh giá cao để đầu tư như đất ở nhưng đất thương mại, dịch vụ (tmd) vẫn là loại đất cao cấp - có giá trị. Khi Phú Quốc cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở lại thì với quy hoạch đất thương mại, dịch vụ bạn có thể xin chuyển đổi và xây dựng kinh doanh như: khách sạn, nhà hàng,... Đây là loại đất nằm trong danh sách đất được các nhà đầu tư tìm mua, giao dịch nhiều tại Phú Quốc. Tuy nhiên, hãy xem kỹ là đất có nằm trong quy hoạch của dự án nào không nhé. Vì đất tmd có thể là đất trong dự án sắp triển khai, tốt nhất là nên check lại ranh quy hoạch dự án lần nữa. Hãy để chúng tôi kiểm tra giúp bạn việc này cho chắc chắn.

Nếu bạn đang có ý định đầu tư đất Phú Quốc thì bạn nên đọc bài vết: Tại sao nên đầu tư bất động sản Phú Quốc?

2.4 - Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là tổng thể của các loại đất có đặc tính sử dụng phục vụ cho nhu cầu: trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng.

Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây lâu năm (cln), đất quốc phòng (cqp), đất rừng đặc dụng (rdd), đất nuôi trồng thủy sản (nts), đất cây xanh và đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.

Bạn có thể cần: kiểm tra quy hoạch đất Phú Quốc miễn phí.

Đất cây lâu năm, đất rừng đặc dụng

Đất rừng phòng hộ

Đảo Phú Quốc có tổng diện tích các loại đất là 58.927 ha với khoảng 80% là đất nông nghiệp. Đa phần các loại đất ở, đất thương mại dịch vụ đều từ quy hoạch đất trồng cây lâu năm được xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và loại đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở nhưng sẽ mất nhiều thời gian, thủ tục pháp lý rất phức tạp và còn phải phụ thuộc vào quy hoạch tổng thể của cấp chính quyền.

Ở thời điểm trước khi chính quyền Phú Quốc dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì vẫn có cơ hội để bạn xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (như chúng tôi nói ở trên là quá trình chuyển đổi rất khó khăn), và ở thời điểm hiện tại (tháng 6/2018) thì là không thể chuyển đi đâu được - đất nông nghiệp là đất nông nghiệp. Nếu bạn có đầu tư đất nông nghiệp thì hãy kiên nhẫn chờ đợi thông tin về việc thanh tra & quyết định chuyển đổi sử dụng đất trong thời gian sắp tới.

3 - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng hay đầu tư đất mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Thông thường, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ 15 - 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận hồ sơ hợp lệ. Bạn hãy chủ động liên hệ và ra các văn phòng cơ quan (ở đây là phòng Tài nguyên và Môi trường) để nắm rõ thông tin trong quá trình làm thủ tục.

Qua bài viết, chúng tôi mong muốn độc giả, các nhà đầu tư, người mua bán bất động sản tại Phú Quốc có thể hiểu qua về quy hoạch đất cùng các vấn đề liên quan về điều kiện - yêu cầu, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những thông tin này là rất cần thiết để giúp bạn tránh được khó khắn, rủi ro trong hoạt động đầu tư BĐS Phú Quốc.

Mọi vấn đề, khúc mắc xin vui lòng liên hệ trực tiếp qua số điện thoại: 0907 786 100 hoặc gửi thông tin qua e-mail: hotlinechuyenvientuvan@gmail.com (Trang gửi liên hệ). Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của bạn một cách nhanh & tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn!

Sưu tầm và biên soạn by Daniel Luu

Nguồn tham khảo: dandautu